最近，加拿大零售界正上演一场关于“生死与转机”的大戏。Hudson’s Bay自今年3月申请债权人保护以来，正在积极出清旗下资产，希望通过转让门店租约、出售品牌资产等方式偿还巨额债务。而一位来自卑诗省的华人女富豪——刘伟宏（Weihong Liu，英文名Ruby）成为了拯救这家百货公司部分门店的潜在关键人物。
根据公开资料，Hudson’s Bay及其姊妹品牌Saks Canada计划将多达28家门店的租约出售给刘伟宏。目前，已有3份租约顺利转让至她名下，因为这三家门店位于她本人持有的卑诗省购物中心内。但问题来了：另外25家门店所处的物业，分别由加拿大大型商业地产巨头所持有，其中有23位房东已明确表示反对租约转让。
房东为何反对？
据法院文件，这些房东在与刘伟宏接触过程中，感到“极为困扰”，称沟通毫无进展、信息披露不足，根本无法进行有实质意义的商谈。然而，刘伟宏方面则表示，如果法院将这些租约正式交由她接手，她有信心让房东接受她提出的经营新模式，包括在这些门店中增设餐饮、娱乐、儿童空间和健身设施等体验式功能，打造全新百货形态。
关键问题：法院是否会批准？
即使房东反对，Hudson’s Bay仍有可能通过法院将租约强制转让。这主要依据加拿大《公司债权人安排法》（CCAA）在2009年修订后的相关条款。
根据法律专家、MLT Aikins律师事务所的Jeff Lee介绍，法院将从以下三个方面考虑是否批准租约转让：
1、是否得到法院指定的监管人支持：在债权人保护程序中，公司通常会由一位独立第三方“监督人”监管整个过程。Hudson’s Bay的监管人是Alvarez & Marsal。该机构目前尚未表态是否支持这项交易，也未回应媒体置评请求。
2、新租户是否“合格”：法院将评估刘伟宏是否具备履行租约的能力，例如是否有足够资金支付租金。尽管她在中国房地产行业积累了可观财富，但此前的经验更多是作为房东而非租户。
3、租约转让是否“合适”：法院将判断，新租户接手后是否会大幅改变租约内容，例如使用性质是否仍符合原租约设定。如果租用用途从传统百货转向多元化娱乐零售，可能会被认为“改变过大”，引发争议。
正如Lawson Lundell律师事务所的Peter Tolensky指出：“租户不能以进入CCAA为由，迫使房东重新谈判租约。”
刘伟宏的真实计划仍存疑
据《加新社》获取的一份由刘伟宏律师发给房东的文件显示，她计划以“现状原样（as is, where is）”的形式接手这些租约，但并未提及此前对媒体宣称的新增业态内容。
更复杂的是，目前尚不明确这些租约是否允许在物业内增设非传统百货相关业务。如果法院最终批准租约转让，而新业态与原用途不符，势必引发进一步法律纠纷。
背后的金钱博弈
Hudson’s Bay目前负债累累，其债权人名单多达26页，有些债主的欠款金额超过1亿加元。为了偿还债务，该公司已通过清仓销售和以3000万加元将品牌商标出售给Canadian Tire回收部分资金。此次与刘伟宏的租约交易同样至关重要。
根据法院文件，任何竞标者需先支付总报价10%的押金。刘伟宏已为28份租约支付了940万加元的押金，其中包含3份已转让门店的600万加元，整体预估购买金额约为1亿加元。
然而，商业租赁合同通常设有“不得未经房东同意转让”的条款，因此即便买卖达成，也仍需获得房东配合。
房东的另一层算盘
这些门店多属于“锚点租户”——即大型主力租户，往往享有较低租金、较长租期等优惠条件。对房东而言，与其接受低价转让，不如在租约回收后，改建为高租金商铺，甚至打造成住宅项目，从而获得更高回报。
Oakville律师事务所创始人Monica Beffa指出，一旦法院批准转让，房东将会密切监控刘伟宏的后续经营动向，若她违反租约内容，房东有权提起法律诉讼。
不过正如律师Geoffrey Dabbs所言：“如果房东一开始就不想让她接手租约，他们会在第一时间奋力阻击。”
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